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ub8登录1.0_顺义商办生存现状,配套差租金低交通还不行~

发布时间 : 2020-01-09 13:07:51 阅读量:977

ub8登录1.0_顺义商办生存现状,配套差租金低交通还不行~

ub8登录1.0,前两天我在统计2018年前11月新房普通住宅成交排名的时候,发现前30的项目里竞无顺义。其实顺义今年除了几宗别墅项目及共有产权房项目外,只有后沙峪的祥云赋一宗限竞房入市。与同是远郊区域的昌平相比,逊色很多。究其原因,与顺义大量商办项目有很大的关系。回想2016年,顺义商住项目全年成交13579套,位居首位。在全年商办项目成交的top10里面,顺义独占三个。一时间真的是风光无限啊。

然而,天有不测风云,此等盛况被2017年3.26北京出台的限购政策遏制,不仅封堵了个人买商住房的操作可能,连带着把个人买商铺、办公都囊括其中。商办限购比住宅还要严格。商办不允许买二套,且即便是北京户口也要满足5年社保。这点来看,就把很多没有社保的大爷大妈拒之门外。最重要的一点就是按揭贷款一律暂停。全款买商办还不如咬咬牙付个住宅的首付呢。这笔账大家都会算。时隔两年,在大家的注意力都集中在限竞房上的时候。我特别想知道顺义曾经堪称“神盘”的商办项目,现状如何?so,我特意抽出一天时间去了一趟顺义跑盘。

昔日销冠从开创财富传奇变成今日资金大坑

我跑盘的第一站,来到了曾经的顺义销冠楼盘—旭辉26街区。此项目位于南法信地铁站700米。我从公交车站下车到这个项目也不到1公里,离得很近。下了公交,我的第一印象是荒凉,车少人也少。不针对这个项目,是我对南法信区域整体的印象就是如此。

周围说实话,没有居民区,都是商业办公楼,经过一个同心广场,这个广场看着没多大。然后是南法信派出所。穿过马路,就到了旭辉26街区的项目所在地。

我是从旭辉26街区机动车行驶的那个门口进去的,一进门就能看到旭辉26街区的地下车库。不知道是不是因为地下车库还未能使用,我在小区门口就看到不少私家车随意停靠。因为与机场离得近,所以有飞机噪音干扰是难免的。

小区内部环境比较整洁,门口有保安,但并不怎么管事儿。能看到小区内部有保洁人员在工作。走在小区里边,不知道是因为上班时间,还是因为入住率不高,总之人气不是很足。

西门有几个保安人员,有门禁但还未使用,可以随意进出。小区的门禁也没有使用,我到的时候门都是大敞四开的。非常轻松的进去了,不排除是因为装修还没做完,大部分业主没有收房的原因。我在小区内部见到最多的是保洁人员、装修工人,没看到几个业主。

进入楼里边,发现原来已经有住户入住了,不太清楚是业主还是租户。楼道打扫的还是很干净的。但是有些室内放不下的东西,都放在了楼道里。

这个项目据我了解,在2016年有很多购房者是以单价3.6万购入的,现在对外卖两万,最小户型95万起,也无人问津。今年1月批售的152套商办楼中至今才签约9套。也算是命途多舛了。

表现平平入住率高却像个商场

与旭辉26街区相隔不远的另一商办项目炫立方。从2016年入市以来,竞争力不算太强。要知道,那时顺义商办扎堆入市,金地·未未来、t3空间、首创公园城、中国铁建·顺鑫汇、旭辉26街区、北京新干线、顺鑫澜山印象、首开中晟广场。能够选择的项目太多了。炫立方无论从宣传还是口碑,当时似乎并不能与旭辉26街区相媲美。

当我到了炫立方的时候还是小小的惊讶了下,因为2016年炫立方就打着现房入住的旗号,所以它的入住率相比旭辉26街区要高很多,周边的底商不算多,但比旭辉26街区那配套强些。但是炫立方的整体规模要比旭辉26街区小很多,旭辉26街区更有小区氛围。

我在炫立方小区周围转了半天,愣是没发现这是住宅区,我以为是个小商场呢。炫立方西边是旭辉空港中心,炫立方比邻南法信汽配市场,周边人流量比较大,同时人也比较杂乱。

想进入内部,炫立方需要门禁,也是今天我跑的四个盘里边唯一一个需要刷卡进入的小区。我在寒风中瑟瑟发抖了十分钟,终于有个漂亮小姐姐进去的时候,我跟着混进去了。一进门就有快递区和自动购水机。电梯来来回回有很多人出入。因为人口密度大,所以电梯间里有5部电梯。

我发现无论是炫立方还是旭辉26街区,窗户上都贴有出租出售的标志。据我了解,炫立方目前两居室租金约3300元/月,旭辉26街区两居租金约4000元/月。

依托澜西园配套生存的空港国际

空港国际位于杜杨北街19号北侧,项目位于中航国际产业园区内,附近的企业有笔克创意中心、国家汽车质量监督检验中心、北汽股份汽车工程研究院等。

除了产业园区内的人居住方便以外,出行要么是自驾,要么去两公里外做公交。最大的配套是距离有1公里左右的澜西园市场。

小区门口第一眼看到的是租售中心的广告,一居室3200~3500,两居平层4000~4500,小区无门禁,我很轻松的就进来了,这个小区内部入住率可以,小区内部环境也不错。但是交通是极其不方便。

与空港国际比邻而居的金地未未来

与空港国际比邻而居,位置要比金地未未来好。与澜西园小区距离更近。入住率一般。有一部分需要明年交房。租客较多,一般为白领、机场上班的人员。户型从27平~107平。

小区内部还在装修的居多,还在交房初期,部分业主还未收房。有底商但大部分未营业。周边配套依旧依赖于澜西园的配套。

这个小区的品质不错,楼间距比较大,小区内部环境不错。但是配套是真的差,我想找个吃饭的地儿都没有。

在金地未未来和空港国际中间的那条街上,唯一看到的吃的,就是烤冷面的小摊位。还有各种送快递送快餐的车。

四个项目,总体来说居住品质最好的是金地未未来,但是交通非常欠缺,配套也不行。炫立方入住率最高,然炫立方没有居住氛围,像个小型商场。旭辉26街区的位置虽说离地铁站比较近,但周边配套还不如炫立方。空港国际小区和金地未未来一样,配套差点意思,但是小区人车分流,内部还算整洁。这四个项目在限购之前都比较适合在顺义工作居住的人群,比如在机场上班的人,或者在周围产业园区上班的刚需客群。够不上住宅,又继续过度。但现在由于限购,与其全款买商办,不如咬咬牙付个首付买住宅了。

说完了这四个商办项目,其实我想说的是大家都在考虑的商办项目的未来。顺义既然有这么多商办地块,就算买房的人不急,开发商不急,当地政府也会着急啊。所以才会传出顺义区住房城乡建设委也发布推进存量商办项目转型改造的消息。也就是大家之前一直误解的商办转存量房的消息。这个消息已经被首都之窗辟谣了。但是也承认顺义建委正在研究商办项目的未来。这么看来,人才公寓似乎是比较靠谱的出路。

从开发商角度来看,要么拿着自己用,要么转向租赁。或者是赌政策是否会放松,但是到目前,政策肯定不会放松到限购前的状态。商办项目的出路,大概率是要转向租赁或人才公寓这样的。没有再好的办法。但是无论任何方向,对二手存量商办业主来说,是要做好长期持有的准备的。如果你比较着急换住宅,那么你可以尽快出手换住宅。如果现在想买商办,那么建议你考虑地段交通比较方便的项目,起码出手比较容易,即使卖不出去,租金回报率也会比较高。

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